对具有代表性的房地产上市公司总的盈利能力及其与房地产行业运行动态进行分析，发现2002年下半年的主营业务利润普遍好于同年上半年，并且与上半年相比，下半年业绩变化与房地产行业的周期变化不太吻合。

　　房地产行业虽然运行态势良好，但从国房景气指数看，2001年呈先升后降的态势，而2002年则是小幅上扬，总体上低于去年同期。

　　2002年10月，中国人民银行货币政策分析小组发布了一份有关房地产可能出现的潜在风险报告，并提醒各家商业银行切实加强信贷管理，警惕房地产泡沫的出现。相关数据表明，房地产板块存在“下半年现象”，包括“下半年集中结算现象”和“下半年业绩调整现象”。前一种情况与公司竣工项目集中在下半年结算有关；后一种情况则极有可能与公司调节业绩的动因有关，而在不同时期的调节的主要方式不同。

　　（一）下半年业绩变化不呈周期性

　　房地产行业是周期性非常强的行业，房地产板块的盈利情况理应反映出这种周期性。通过对16家具代表性的房地产上市公司的盈利情况与房地产开发综合指数的走势进行对比分析，发现房地产板块盈利能力变化与房地产行业运行态势并不完全吻合。但仅仅将各年上半年总的净利润与房地产开发综合指数的走势进行对比，可以看出房地产板块盈利能力变化与房地产行业运行态势是基本吻合的。由此可见，板块业绩与行业发展态势不太吻合的关键在于下半年。进一步分析，不难发现，公司在下半年竣工结算的项目一般比上半年多。例如，深振业1996年的主营业务85％集中在下半年实现收入，致使下半年的主业利润比上半年高出13.5倍。又如，万科在2002年中报中称公司上半年业绩下滑主要是竣工项目在下半年结算收入。除此之外，上市公司出于对全年业绩表现的考虑而对下半年业绩做出的调整也可能是下半年业绩多变的原因之一。因为公司全年的业绩好坏对二级市场的影响较大，也关系到公司的切身利益，如公司形象和持续融资的能力。尽管市场监管力度在不断加大，但是在违规边缘进行业绩调整的现象是不可避免的。再进一步从净利润的来源角度分析，发现主营业务利润、其他业务利润、投资收益、期间费用营业外收支净额都可能成为公司调整下半年利润的方式。其中，在1995～1997年间，通过主营业务成本调节主营利润从而影响业绩是“业绩调整现象”的主要实现方式。而在1998～2002年间，主营业务成本之外的各项则成为调整利润的主要方式。

　　（二）前三季度房地产板块业绩一般

　　在2002年前三季度中国GDP增长达到7％以上水平的大环境下，房地产板块业绩情况虽有所好转，但并没有很大起色。从板块内部看，房地产板块的规模不断扩大，但是并未达到规模效应。横向比较，2002年前三季度房地产板块上市公司的平均净利润仅为整个证券市场的44.1％，这一比例甚至还小于2001年全年的53.7％；前三季度房地产板块的业绩提升也不如整个证券市场，全部上市公司的平均净利润达到了2001年全年的93.3％，而房地产板块仅占到76.4％。纵向比较，房地产板块上市公司第三季度的业绩不如第二季度，而第一季度最差。第二季度是本年业绩最好的，相对第二季度，第三季度的净利润下降了36.01％。再与去年同期比较，前三季度的平均净利润下降3.3％（根据有2002年前三季度数据的46家上市公司报表计算）。

　　在房地产板块整体表现一般的情况下，板块内业绩分化严重。60家房地产上市公司中13家前三季度亏损，亏损比重达21.7％。除了14家公司无同比数据，盈利增强的公司有24家，其中扭亏的6家、减亏的2家、同比增长在50％以上的有8家；而盈利减弱的公司22家，其中由盈转亏的6家、增亏的3家。从2002年前三季度净利润与2001年全年比较，二者之比在0.10以下的有17家，而在0.75以上的14家。由此也可以看出，2002年房地产板块要在2001年的业绩上有较大的提升，还存在一定困难。

　　（三）三大城市房地产板块表现各异

　　1．上海板块业绩突出、发展前景广阔

　　（1）业绩明显高出平均水平

　　在上海房地产业飞速发展的环境下，上海房地产板块的业绩在整个房地产板块中比较突出。目前上海本地房地产上市公司有12家，占到房地产板块的五分之一。从2001年和2002年前三季度的盈利状况看，上海板块的房地产上市公司的盈利能力普遍高于整个行业板块的平均水平。上海房地产板块的主营业务的平均收入在各阶段比整个板块要低，但主营利润却普遍高于整个板块，平均净利润更是高出很多，2002年前三季度的平均净利润达到了2001年全年的96％。

　　（2）公司发展前景广阔

　　未来5年，上海市确定了经济的六大支柱产业，房地产业是其中之一。根据《上海市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》，房地产业增加值预计年均增长14％以上，到2005年占国内生产总值的比重达到7％以上。预计新建商品住宅6000万平方米以上，在内外环线之间续建和新建20个大型居住区，城镇居民住房人均使用面积达到18至20平方米，远远超过目前的人均使用面积12.1平方米。这一巨大的市场潜力不容忽视。

　　目前，上海市政建设与区域性的开发改造正在逐步实施，黄浦江两岸综合开发和试点城镇建设已成为今年房地产发展的新契机，旧城改造则为房地产商带来了新的利润增长点。另外，上海“申博”的成功对房地产行业起到直接的推动作用。

　　更为重要的是，“申博”、浦江两岸开发和旧城改造将促使上海的经济环境进一步改善，增强城市的吸引力。随着上海经济的发展和环境的不断改善，外地企业和外资机构有望进一步涌入，住宅、写字楼和商业营业用地的需求量将不断增加，房地产商面临着广阔的发展前景。

　　2．深圳板块盈利能力不强、重组可能性大

　　（1）业绩在平均水平之下

　　目前深圳本地房地产上市公司有16家，占到房地产板块的27％。从2001年和2002年前三季度的盈利状况看，深圳板块的房地产上市公司的盈利能力明显低于整个行业板块的平均水平。

　　深圳房地产板块的平均主营业务收入、主营利润在各阶段均高于整个板块，但平均净利润除了第一季度外都低于整个板块，说明深圳板块的盈利能力不强。不过前三季度的平均利润率达到了去年全年的133％，深圳房地产板块2002年全年业绩将可能有较大的提高。

　　（2）板块内两极分化严重，重组需求大

　　尽管深圳也有一些比较好的公司，如万科、招商局等。但是，深圳板块内部两极分化十分严重，业绩差的公司拖累了深圳房地产板块，导致其整体盈利能力差。前三季度的净利润，16家中有5家亏损，亏损面达31％，亏损最严重的三家公司均在深圳板块中；超过整个房地产板块平均净利润水平的也不过5家。部分公司在生死的边缘挣扎，有的公司包袱很重，无法在主业上有所作为，能获得重生的主要出路就是重组。深圳市本地上市公司重组早已经被列入深圳市政府重要的工作日程。深圳市政府正在积极寻求上市公司重组的突破，加大上市公司重组力度，希望改善上市公司质量、提高本地股的整体经营能力。作为主体的房地产板块，它们的重组需求十分迫切。

　　3．北京板块盈利能力强但有严重滑坡迹象

　　房地产业务主要在北京的上市公司有7家。从2001年和2002年前三季度的盈利状况看，北京板块的房地产上市公司的盈利能力高于整个行业板块的平均水平。各板块中业绩分化也比较严重，既有在前三季度的净利润超过2001年的北京城建、天创置业，也有业绩大幅下降的天鸿宝业、阳光股份等。估计北京房地产板块2002年全年的业绩将有一定滑坡。

　　2002年房地产板块业绩大幅提高可能性很小。在行业运行比较稳定的环境下，房地产前三季度的表现平平，全年业绩的提升与否关键在于第四季度的业绩。目前房地产行业存在局部过热、短期调整的压力，估计第四季度的业绩将略差于第二季度而接近第三季度，板块全年平均净利润大幅提高的可能性很小。具体到三大地域板块，深圳板块的业绩仍较差，但相对上年则有较大的提升；上海板块的业绩突出、前景广阔，在2002年全年也有一定的提高；北京板块的业绩则明显高于整个房地产板块。

　　根据前面分析到的房地产板块的“下半年现象”，下面具体地估算一下16家有代表性的公司全年的总体业绩。针对“下半年现象”，以前三年集中结算调整系数的平均数作为2002年的集中结算调整系数，对2002年下半年16家房地产上市公司总的盈利进行预测，获得下半年的主营业务利润预测值大概在24.03亿元，获得考虑到竣工结算推迟因素影响后的净利润预测值约7.17亿元，全年净利润约为11.9亿元，较去年同期的15.58亿元有所下降。

　　从16家有代表性的公司的预测值，可以看出2002年房地产板块下半年的整体业绩好于上年同期，但全年的表现则比2001年差。这与根据行业运行和板块前三季度表现推测的全年业绩判断比较相似。

　　同时，我们必须考虑到年末也是投资收益、营业外收支、期间费用等全面体现的时候，存在较大的调整性，如前几年的调整幅度大多在30％以上（前述推测）。即便如此，房地产板块2002年的业绩要比上年较大幅度提高的可能性很小。

　　（注：本文选出主业一直是房地产业、至少在1995年上市、历年没出现重大亏损的16家房地产上市公司作为分析对象，统计是根据1995年至2001年间这些公司每年及上半年、下半年的主营业务收入、主营业务利润、净利润情况做出的）。