房地产业 |
| 论房地产价值观 |
如果北京没有“故宫”和“天坛”，北京还有何种魅力可谈？在历史的时空中，能留存记忆的永远是那些有价值的人、事、物。那么，我们今天所开发和面对的建筑到底有没有价值？有多少或多久的价值？我们又当如何评判地产价值呢？建筑、地产、开发商及城市规划者的信仰是什么？是创造具有更恒久品质和文化的地产价值吗？ 在过去的２００２年的房地产界，我们可以看到一系列有意思的现象：很多开发商不再是单纯卖产品，也不再是单纯卖地段，他们卖的是一种生活方式，卖的是一种文化归属。有人对此嗤之以鼻，认为开发商是在炒作，是在作秀，殊不知，经过很多年的弯路，现在开发商已经不是缺什么谈什么，而是在向产品主义回归，而关于房地产价值的探讨也由此轮廓逐渐清晰起来，让我们听听有关房地产价值几何的相关论点，为此本报组编了房地产价值观专题研究，望在业界共同探讨，引起共鸣。 ——编者 房地产价值的判断 价值这个词，许多人的一般印象大概是政治经济学上的，我们曾经在多年前的教育中毫无保留地接受过这样的定义：凝结在商品中的人类无差别的劳动时间。我们先不去讨论这样的定义正确与否，但是显然这样的定义对一个普通人来讲太抽象了。要从这里去理解价值或是把价值和我们的实际生活结合起来，确实需要花费不少的时间。但是价值的确是现在我们生活中用得比较多的一个词，“你做这件事有什么价值？”或是“它会给你带来什么样的价值？”等等这样的问题已经是我们在行动之前会进入我们思维过程中的一个环节。 它常常和其他一些词的意思发生混淆，比如说意义、目的、动机等。对以前的大多数中国人来讲，这样的词语或这样的思考是比较陌生的。因为在一个人吃饭穿衣尚成问题的时候，你让她或他去考虑和分析“价值”无疑是滑稽的，但在我们的头脑中，对事物的价值的判断依然存在。比如说他或她会去思考，怎样我才可以得到更多的粮食或一处可以安身的居所？在这样的时候，如果这些欲求的结果是和某个人的个人意志联系在一起的，那么他或她可能会认为去和这个人搞好关系是有价值的事。在他们的头脑中也许不一定会出现价值这样的字眼，但他们会把搞好关系这件事放在自己行动安排中很重要的一个位置上去。这就类似于常说的：做事要分清主次。这里是将事物的价值大小做了一个排序的工作。那么如何衡量事物的价值大小呢？即使有了马克思所说的无差别的劳动时间的凝结，但对于不同时代、不同生活状态下的人们来讲，判断价值的标准都有所不同，就好像刚才我们提到的那个年代和现在这个年代，人们对价值的判断就会有所不同。我们可以想想为什么“走后门”这个曾经一度被普遍使用的词语正在慢慢淡出我们现在的生活。 我们之所以在这里谈论价值的一个原因也是因为你，如果你不再寻求、已经懈怠、或者从来就只知道条件反射地活着，你也不会看这张报纸、也不会想要寻找什么，或思考一些听起来有些“虚”的东西。比如意义，比如价值，比如生命中的激情。这些东西决不是文学家杜撰出来的，它们真实地和我们的感受相连。比如安全感、尊严感、满足感、受挫感等等，它们也真实地和我们的身心健康相连。之所以说真实，是因为这是我们自身能够感受到的东西，并不需要经过多么复杂的思考。如果你不同意我的看法，并且强调自己没有那么多的想法，只是想多挣点钱，过得舒服一点，手头宽裕点，不要想买东西的时候却拿不出钱来，遭人白眼、受人拒绝，实际上，你不就是在需要“多一点钱”带给你的安全感和尊严感吗？ 现在大家都在讲这是一个浮躁的社会、浮躁的国家、浮躁的城市、浮躁的时代，因为大家都觉得大家都在认为钱是最重要的，都是想要拼命把钱弄到自己手心里来。我觉得钱是很重要的，也就是物质基础嘛，当然很重要。国家想要的富强的富，人民想要的小康的康，很大程度上就是这个东西。国家与国家间最重要的竞争不就是对它的竞争。但是要说人人都是浮躁的，我可不同意这样的说法。在我经常接触的人中有各个不同阶层的人，现在都是按收入来划分人群了，也就是说有穷有富吧。但是不管收入如何，他们大部分都是想要作出点什么来的人，并且，他们重视交流、对差异怀有兴趣、能够控制住自己的躁动、有耐心去做事和等待、明白分享的意义。这样的人不仅不是沉浸在一些所谓的“对虚无的幻想”之中，相反，他们很有活力，有策略，并不一味地害怕“官僚政治”，或是陷入对现状的莫名的悲观情绪之中。他们也有烦恼，也有妥协的时候，但更多的时候，他们热爱自己的工作，并且能够关心除了自己而外的世界。这也许和人本心理学关于人的需要理论相符：健康人有对工作、发展、成功及价值的需要。人们找到了自己生活或工作的价值，这是他们保有活力的一个妙方。 ７０多岁的建筑大师缜文彦说：我还要坐在这里，创造出有生命力的作品。在１２个孩子的哭闹声中的巴赫，对生活的琐碎和艰难应该体会很深的吧，如果不是找到了生活或工作的深刻的价值感，他如何能创作出那么多强有力、富有激情的作品？不仅艺术家如此，对任何一个普通人来讲，这种价值感的存在和丧失都会影响我们的健康。在一个调查中发现，５５％以上的问卷呈现出或多或少的“存在的空虚感”。“存在的空虚感”最主要的表现是无聊、厌烦。因为人如果只是强调为了物质而生活的话，那么一旦满足了物质要求外，这里还有什么事可干呢？据说那些集中营内，那些知道还有一个人等着他，或是一些工作还等着做的人，最容易活下去。这种顽强的生存意识从某种角度讲也是价值感带来的动力。 美国曾经有过大量的心理病症紧随财富而来的时代，也许是她们或他们忘记了１８８９年美国富有传奇色彩的实业家安德鲁·卡纳基的话——富人“应该为他的无穷财富而感激。在有生之年，当他们支配这笔财富时，应该多做一些捐赠活动，这样社会上的其他人就可以长期从中获益，而他们自身的生命价值也会因此而得到升华。”或许我们中国，这个看起来欣欣向荣的第三世界国家，现在还没有到“无穷财富”的时候，但我们仍然需要考虑我们生活和工作的价值是什么？而且，考虑价值这样的问题的人在中国尽管还是很小很小的一部分，但是星星之火仍然有可以燎原之势。这个问题无论对从事哪个行业、哪样工作的人来讲，或显或隐都一样存在。从某种角度来讲，商业的价值在于它是第一次在如此大的范围内将不同人群、不同性格、不同性别的人集合起来的一个行业。各种人们在认识上的新突破都能在这里得到现实的表达。房地产作为一种产业，提供的产品是房屋。任何一个国家都需要房地产，但它也常常成为给国家带来“麻烦”的行业。 在中国，房地产现在好像是牛得不得了的行业，据说ＧＤＰ的百分之多少就是这个行业贡献的；但它也是一个老被警告的行业，据说银行里的百分之多少的呆账、坏账就是这个行业造成的，据说多少国家的金融危机也是这个行业引起的。从事这个行业的人有一部分人被人密切注视：中国最先富起来的人中他们占有不小的比例；另外一部分人被人诅咒着：因为他们中的不少人做了卷了钱留下一堆烂砖烂瓦的丢人事。更多的人提起房地产有很多不满，一个矛头直指时下居高的房价：很多很多的人还买不起房；一个是现在不断出现的房地产纠纷案，让人们提起发展商，就想到一个头削得尖尖的想方设法从方方面面比如公摊、比如物业、比如精装修等等再抠出大把钱来的家伙；还有一个不满就是觉得房地产商老把自己和文化连在一起很不是回事。老听见人带着这样或那样的口吻说：一个建房子的，来瞎谈什么文化？当然这其中也有很多房地产自己人，和这些不满意的人的立场相仿，也并不把自己宣传中提到的文化啊、价值啊什么的当回事，他们也觉得只是在扯淡，“我们最想卖的是房子”。 尽管这里有这样那样的问题，但是你能说房地产没有贡献吗？它养活了好多个城市的媒体、许多许多的广告公司和咨询公司；让一无所有的农民暂时有了一点活干；它也确实为中国广大的人民提供了房屋，并且在这个行业中确实有一些人在追求着造出更好的房屋；至于经常跟文化搭上关系，不管搭得如何，也不管是基于什么样的目的，这起码也反映了一种重视文化的态度，是我们这个社会现实所需要的。 我确实也见到过这个行业的一些人，他们在提到自己的产品时流露出来的信心、热情、自豪和尊严感，不止一次地打动我。他们应该是那种追求工作和生活的价值的人，这样的人能够为市场提供具有价值的产品。那么这些产品的价值在哪里呢？这里有一些关于房地产产品的价值的说法，简单分为两种角度：一是从建筑的角度来讲，目前的说法有商业价值、文化价值和情感价值这三个层面的划分；二是从房地产整体的角度来讲，有房屋的价值、地段的价值和品牌的价值等等。 但是就像我在前面所说的那样，对价值的判断会随着时代的变迁而有所不同。形成于这个时代的习惯、习俗、流行、知识等等都会决定我们对房地产价值的判断。 房地产价值的现实载体 房地产的价值是什么？话题是从建筑开始的，一个让我们不得不面对的比较严酷的现实是，作为北京的特色之一的四合院，其情感与文化上的价值已经超出了它的商业价值，其胡同式的格局已经有些跟不上城市发展的脚步，如汽车时代的来临，而三妻四妾这些旧习至今也只能在剧本里看到。对于在四合院、胡同里长大的这几代人来说，北京在变，对胡同、对四合院最美的印象只有存在于儿时的记忆中了。与伟业顾问林洁的交谈是在星巴克进行的，十分巧合的是，此前林洁刚看了一本书《历史建筑的保护》，在这本书的导言中，作者将历史建筑的价值分成了商业、文化和情感三类。相对于我们平常对房地产价值的评估方法，比如成本核算法、市场比较法、综合分析法以及收益还原法等来说，可以说，我们对价值有了重新的认识。 有专家认为，房地产价值分为“房产价值”和“地产价值”两部分，这中间，房价是趋降的，地价是趋升的，这个价值是动态的，而并不是一个数字，要衡量它，必须找到它的可比性，而结果也肯定是一组数。谈及房地产现有的价值评估标准，林洁认为，现在常用的几种方法通常是针对房地产的商业价值评估，相对城市的发展来说，它的价值一直在发生变化。这几种评估方法用的是比较朴素的经济学观点，其优点是可操作性较强，并且能被大家广泛认可。不足之处在于，这几个标准相对来说比较机械、固定，都没有为未来留出预期。如此看来，现有的标准即使反射的是商业价值，也是不完全的。从某种意义上说，被公众接受的不一定具有长远价值，这也是某种程度上的屈服。所以单纯从商业价值上来衡量房地产的价值，肯定会是不完全的，而对真正意义上价值的认清，对我们自身或者对我们所处的城市都是非常具有现实意义的。 对此，北京金地的陈长春有着强烈的共鸣，话题是从２００２年北京房地产市场出现频率比较多的文化开始的。文化不是开发商赋予的，对社区文化来说，它的主体是业主，特别是老人和小孩。开发商盖房子可以赋予它以文化特征，也就是可以给它提供文化的载体，比如说文体设施等等，但社区文化的形成还是需要靠时间的积累，柔和的灯光中那种归属感也是开发商在试图营造的。 房地产的功能分成两个阶段，第一个阶段是产品功能阶段，第二个阶段是情感功能阶段。时间积累形成的社区文化，对那些业主来说，已经超出了一套房子一个小区本身的建筑意义。客观来说，房地产的文化将受到产品的先进形式，产品的满足性以及文化载体的影响，但是现代建筑的文化在对传统的继承和对现代的尊重都显得不够。以ＣＢＤ为例，假如成本成为房地产的价值观，那么在ＣＢＤ寸土寸金的情况下，价格成为第一因素后所带来的必然是物业质量的下降。而一切以成本计算价值，我们可以了解到，为什么一些建筑可以几百年、上千年地流传至今，甚至到现在还在担负着人们的使用需求？为什么有的建筑却已经在自然或者人为的灾难中毁于一旦，或者已经盖了好几次？开发商为了什么盖房子？盖什么样的房子？房地产的价值观是呼之欲出，这对城市都是具有现实意义的，要很明确一点，成本不是价值。 现今的房地产价值的影响因素，资源点首当其冲，其次是开发水准，包括设计规划水准，而施工水准也显得尤为重要，物业形态也占了很大比重。我们发现，房地产的价值几乎可以说是一个房地产项目的开发过程，我们几乎可以想到一个问题，为什么国外很多建筑的建设周期都在百年以上，而且历经数百年既定的规划设计方案始终坚持如一，依然坚固，在现代化的改造下依然发挥着建筑本身的作用。百年建筑是否也应该成为开发商的理想和一种对历史对城市建设的责任感？ 城市开发委秘书长王平如是评价现今的城市建设，其一是千篇一律，其二是就城市建设城市，并且是在新经济形式下建旧城。城市的个性在逐渐散去，那么作为城市的组成部分房地产的跟风运动也是如火如荼，而这样的现象在我国的中小型城市更是明显，对于它们来说，面临的问题可能比大城市更严峻。问题的根本在规划，规划的目光短浅，决定了这些城市的发展前景和发展空间，而管线、交通、市政设施要经受百年的考验几乎是不可能，而房地产要谈到百年几乎也是不可能的。 现在很多人都由衷地感叹，要是现在的规划专家都有梁思成那样的远见就好了，遗憾的是，即便梁思成具备这样的能力，我们的城市还是在仓促中发展着。而膨胀的城市与人口将难题一直留到了现在。北京的未来是什么样子？什么样的房子到了未来我们回过头来看时它还是不错的房子，而不是只听到抱怨？我们今天认识到的价值到底是什么？ 然而另一个争议的问题又产生了，盖房子是否应该考虑到发展的问题，是否所有的建筑都要考虑到百年的问题呢？事实上，房子一百年不落后是不可能的，而一个关键问题是，我们是否在盖房子的时候为一百年后做了考虑，给一百年后的发展预留了空间。一个例子就是，当年上８层的建筑北京只有８０多栋，而前三门地区就占了五六十栋，当时十分显赫，但是现在，这些楼连电梯都无法安装，更不用说空间布局的改造了，几乎就是一堆建筑垃圾，前后也才几十年光景。王平秘书长为百年住宅的评价提供了一个参考标准，对我们来说，从延长建筑物的生命周期出发，是个不小的启示。其一是景色，拿故宫来说，几乎做到了步步见景，这在中国或者西方的建筑艺术中都是十分考究的；其二是通风，这项指标在国外早就形成标准，通常情况下，在没有外界能源如电力等的密闭状况下室内能保证自然风的通畅，一个例子是说，西德跟东德合并的时候，西德人掏钱给东德人换窗户，换成保温、隔热、隔音好的窗户，从那时起，窗户就已经成为西方人对生活质量一个很重要的指标了；其三是自然水质；其四是可移动性，这中间包括家具、装修的便于改造和移动性，也包括户与户之间、房间间隔的可移动性；其五是节能，节能新技术的使用未来会成为一个很重要的指标；其六是建材的可再利用和无毒、低毒性；其七是艺术享受；其八是整体预留指标（预留和便于改造指标）；其九是环境绿化，这一项的标准必须是全部采用本地植被，其用意也是降低成本，还有就是提高植被的成活率。 假设拿这个标准来衡量的话，我们这座城市有多少住宅堪称百年？假如如法炮制一个房地产价值的评价标准，那么堪称经典的又有多少？任何一种文化都需要它特定的载体，对房地产也一样，它的文化价值已经包含了它的情感也包含了它的生活，那么房地产的价值除了文化层面到底需要什么样的支撑？毫无疑问，最终来实现我们情感梦想的还是房地产项目本身。我们姑且将房地产的价值分成三大块吧，其一是房产价值，我们对此的解释是，从空间设计到外立面设计，再到材料的选择，设备的配置，物业的配置，这些细微的方方面面已经形成了我们对房子的认识，对我们来说，任何细致入微的关怀都会让我们对生活充满信心。其二是地产价值，从位置交通到区位规划到水质到自然环境、商业环境再到产业规划，也许我们对城市最真实的印象就来自这里，从某种意义上说，这几乎是一座城市的价值。回到我们普通的生活，我们将其全部归结在文化上，社区景观、文体设施、人文群属，甚至到我们的交流，我们的生活方式。我们几乎可以得出一个结论，价值虽然虚幻，但我们总能在现实中找到载体，而对未来来说，它的空间似乎在现在就已经决定了。记得有一位大师说过这样一句话，“建筑不是艺术品就是垃圾”，诚然，满足消费者可以获得市场的回报，但是摈弃专业眼光的后果是，你能保证将来你的产品不被摈弃吗？ 编后语： 房地产的价值是什么？一个看似平常，却极难回答的问题。在很多业内人士谈到这个问题，得到的答案几乎与房地产广告宣传的诉求点是一致的。通常情况下，可以概括为一个买房人购买一个楼盘的综合考虑因素，其中涉及位置交通、户型、工程进度、价格及优惠、品质、商住、投资、小区规划及配套、周边自然环境、建筑设计、企业形象、热销、规模、活动、设备装修、居住文化、客户群、周边人文环境、服务等等。可以看出，将这些因素总结一下可以概括为以下几大类，其一是地段，其二是社区环境，其三是周边环境，其四是性能价格比，其五是开发商。是否这几点就可以成为房地产价值的评估标准呢？金地集团在塑造产品的时候有一句话是这样的，“创造时空价值，即是追求空间的精致性和时间的持久性”。以这句话作为开始的话，那么到了未来，现在的或者过去的房子还有多少是有价值的，有多少项目不是钢筋水泥的垃圾？我们的城市在变，价值也在变，我们的房子也在岁月中被洗刷变旧，但是，对我们来说，它们依然重要，它们不单是房子，它们是我们工作的舞台，它们是我们生活的空间，这中间有它的商业，也有我们的文化与情感。正如钱钟书所说的，“人生，不过是居家、出门、又回家，我们一切的情感、理智和意志上的追求或企图，不过是灵魂上的思想病，想找一个人、一件事、一处地位，容许我们的身心在这茫茫的世界上有个安顿的归宿。” 作者：沈文璟、龚惊涛 来源：中国房地产报 |