住宅金融，是对与住宅的生产和消费过程中有关的货币资金的筹集、融通、借贷、结算等各种信用活动的总称。金融业与住宅产业之间的适度融合是住宅产业稳定健康发展的必要条件。就目前而言，我国的住宅金融还仅注重于封闭系统的设立，即政策性住宅金融的运作，住宅金融还难以为住宅产业的发展提供全方位的服务，同时也束缚了住宅金融自身的发展。

　　一、市场运行的扭曲

　　在大城市最近几年比较活跃的住宅市场实际上是由两种因素托起来的。一是由集团高价购买商品房再按房改政策低价售给职工而形成的集团购房热，二是由高收入阶层购买经济适用房而推动的高标经济房售房热。如果这种售房结构持续下去，带来的将不是住宅产业的发达，而只会将其逼进死胡同，导致国家产业结构的再次失衡，对刚刚建立起来的市场经济体制也会造成致命的伤害。

　　1、集团购买者托起来的住宅市场

　　随着住房制度改革的进一步深化以及取消福利分房、分房货币化政策在全国范围内的全面实施，大量的集团购买者为了搭乘分房末班车，纷纷进人住宅市场，一些大城市的高房价不仅没降反而飚升，如北京有的住宅项目每平方米售价上升了近1000元。北京西长安街延长线上的“××家园”的销售情况有一定的代表性，该项目在2000年上半年与军队某部签约销售603套住宅，再加上以前销售给部队的60套住宅，军队部门购买了其40％的销售总量。据对北京经济适用房的购买者进行的调查，其中59.6％为国有单位，包括国家机关和国有企事业单位，其次为三资企业，占到了23.5％，最后是私企和个人，所占比例为16.9％。

　　2、经济适用房出现了持续热销的场面

　　不仅在北京，全国各地的经济适用房都出现了排队购买的场面。但是，具有福利与商品两种色彩的经济适用房，一直没有走上规范的轨道，从而引起人们对经济适用房政策的质疑。

　　主要存在的问题有：

　　(1)补贴方式不合理，有人认为，对低收入者的补贴应该“补在人头上”而不是“补在砖头上”，在国外大多是采用划分人群进行分类补贴，而不是对房子进行分区的补贴方式。

　　(2)购买对象难以限定，因此出现购买者大多并非中低收入者的现象，在北京的经济适用房小区停放的大量高级卧车就是例证。北京目前的控制范围是3万元以下年收人者，但核定每个人真正收入的成本谁来承担，否则开来的证明究竟有多大的可信度?

　　(3)购买数量没有限定，有的地方甚至出现一个人购买多套住宅的现象，甚至成为高收人者的投资对象。

　　另外新建的大量经济适用房的位置、标准、价格都有违经济适用房政策初衷。如北京的经济适用房最高限价为4450元／平方米，平均价位3100元／平方米，比同地段的商品房仅低600元／平方米，有的经济适用房建在了市中心地区。户型和面积与商品房无多大差异，一般在80-150平方米／户，甚至更大。这种贵族化的倾向无疑又把众多的中低收入者挡在了经济适用房的门外。

　　以上两种情况或许有利于住宅市场新一轮的启动，然而对大多数非集团购房者来说，回升的价格将进一步抑制他们的购房行为。从目前的情况看，尽管我国居民这几年收入增长中用于购房的消费支出在不断上升，但商品房价格的上升更快于居民收入的上升速度。从而出现了一方面大量商品房的积压，同时又存在着大量住房困难户急需解决住房的局面。住宅开发商从商业利润的角度，特别注重环境、地段、户型面积的投入，这样更进一步拉大了与中低收人者购房需求的距离。

　　二、银行可贷资金规模小，消费信贷资金供应不足

　　目前，银行用于发放住房贷款的资金主要来源于住房基金存款、住房公积金存款和个人住房储蓄存款。而从现实执行情况来看，这三部分资金来源都受到不同因素的影响和限制。

　　住房基金存款包括政府住房基金存款和企业的住房基金存款。目前由于多数国有企业效益差，根本无力从企业留利中补充这部分基金，而政府方面由于财政收入的减少和各类财政支出的增加，也无力增加住房基金。同时这类基金多用于为住房困难户和为单位购房提供贷款，基本上不用于发放个人贷款。

　　住房公积金是住房金融的重要资金来源。按照国务院1994年《关于深化城镇住房制度改革的决定》，公积金应按照职工工资的10％(单位、个人各提5％)提取，后提高到20％(单位、个人各提10％)，但在实际运行中却打了折扣，许多单位或者没有启动，或者仅维持在最初各自3％的水平上。住房公积金存款从量上看明显不足，不能够满足购房人的贷款要求。

　　个人住房储蓄存款不足。目前各银行对住宅储蓄执行同期居民储蓄存款利率，居民的存款愿望不高。而国外，如日本、韩国、波兰等国家，实行高于一般居民储蓄的存款利率，使该项存款的收益高于其他类存款的收益，有的国家还按存款额度给予一定的奖励。另一方面，由于人们对购房预期不好也影响了人们的住宅专项存款倾向。

　　三、首期付款比例过高、贷款还贷年限过短、还款形式单一化

　　这种状况难以适应多种贷款要求。住宅消费贷款主要是指住宅抵押贷款，目前各商业银行发放个人抵押贷款的额度占银行房地产信贷部贷款额的6％，占贷款总额的1％左右，与国外差距很大。

　　目前，我国住宅抵押贷款的期限短则3-5年，最长的也只有20-25年。这与我国目前收入低、房价高的国情相比，中低收人家庭显然难以承受，贷款期限过短就更令贷款职工难以支撑。因此，目前实施的住宅消费贷款期限显然不足以使广大中低收入居民通过抵押贷款来实现住房解困的目标。

　　目前我国住宅按揭贷款成数按央行要求最多不超过七成，同国外相比还比较低。在北京等大城市购一套普通的住宅也要10万元以上首期付款，对普通工薪阶层实在难以承受，如果能将贷款首期付款降到一成以下，就几乎可以将可贷款范围覆盖所有的潜在购房群体。

　　在国外选择按揭时，为避免购房者失去供款能力的风险，通常是将按揭控制在家庭总收入的三分之一以下。同时，国际上的付现比例约占房价的10％-20％。而在我国，目前的付现比例一般在30％左右，甚至更高。如此高的付现比例亦让一般中低收入者望而却步。另外，目前正处在经济体制转轨时期，企业间的兼并、收购、破产、重组等活动异常活跃，人们的当前收入不稳定，对未来收入的预期又不好，所以在首期付款高、按月还款额高的条件下不仅会给购房者造成过重负担，同时对银行来说也是风险太大。

　　四、缺乏风险转移机制，贷出款项没有保障

　　从国外的经验看，一般银行转移风险可采取三种方式：

　　1、投保住宅贷款保险

　　抵押人在法律上把住房所有权转让给贷款机构获得贷款，如果债务人不能按期履行债务，债权人有权根据抵押贷款合约处理抵押财产，并优先受偿，这在很大程度上保证了银行信贷资产不遭受损害。我国的现实情况是，住宅抵押这种有效的强制措施虽有法律规定，但由于没有保险措施所以难以执行。因此发展住宅贷款保险是很有意义的。

　　2、适当的担保人提供担保

　　按法律规定，可以充当“担保人”的必须是具有足够代偿能力的单位或个人。由于个人经济能力有限，实际上极少有个人充当购房贷款的担保。单位担保主要有“职工所在单位担保”和“售房的开发公司担保”两种类型。实际上障碍重重，一是部分国家干部所在单位按《担保法》无权担保；二是部分职工所在企业、事业单位因改革、亏损等原因不愿担保或无力担保；三是部分职工因工作流动而无担保单位。现在开发公司的住宅担保必须是银行认可的一小部分开发公司的项目才有条件办理，而目前住宅项目的开发资金基本上还不是开发公司的自有资金，因此项目的最终产权并不属于开发公司，并且开发公司为自己的商品担保从逻辑上讲也存在矛盾，所以说没有推广意义。

　　3、转让住房贷款债权

　　对于保险，虽然已有保险公司开办住房贷款保险，但由于尚处试办阶段，经验不足，同时也非保险公司的经营重点又因为涉及到费率等问题，银行暂时难以通过该种途径来分散风险，我国目前还没有建立起专门为住房抵押贷款提供担保的政府机构，对于转轨时期的企事业单位的担保资质银行也难以接受。关于转让住房贷款债权，由于居民住房贷款个别性很强，贷款债权的顺利转让也有赖于保险或政府的担保。目前我国也还没有建立起住房贷款的二级市场，银行还不能通过转让抵押贷款债权的方式来转移风险。事实上，虽然个人的住房抵押贷款风险较小，然而，银行方面仍然担心贷款风险，当违约者付不起月供楼本息时，是否能真正收回住房，或采取什么方式收回?由此造成的无房可居者，中国的政治制度能允许吗?对此房改政策应如何应对?还真需要一段路要走。

　　五、住房金融法规不够健全

　　涉及房地产抵押的法律已经出台了一些，如民法、城市房地产管理法、城市房地产抵押管理办法等，但总的说来住房消费贷款运作的法律环境尚不够完善，表现在有些法规缺乏可操作性，特别是作为住房消费贷款的重要形式——住房按揭贷款，更是缺乏法律方面的保证，这不利于住房金融的进一步健康发展。

　　我国出售的公房存在标准价、1993年的优惠标准价、成本价等多种价格形态，同时还有安居房价、经济适用房价、商品房价等；住宅产权又存在完整产权和不完整产权两种形式，而完整产权又有含地产权和不含地产权等复杂的产权关系。由于产权界定不清晰，购房人的权益得不到完整的法律保护。当前居民购房的最主要担保方式就是住宅抵押，而由于住宅产权的复杂多样，也使这种抵押担保贷款方式的发放难度加大，限制了住宅金融业务的发展。

　　六、融资结构不合理

　　以上海为例，94％的住房金融资金投向开发商，而住房消费融资只有6％，造成一方面开发商开发规模过大、规格过高，另一方面居民现金支付能力不足，居民购买力低下，形成住房空置。

　　如前所述，我国住宅产业面临着作为国民经济新的增长点的重任，但由于住宅金融业的发展严重滞后于时代的要求，所以在住宅市场化的过程中面临着诸多矛盾。无论是政府解决居民住房问题的政策性筹资，还是居民家庭和开发商购建房活动中的融资，一般都要借助于各种金融机构的支持。由此形成的住宅金融市场功能的发挥，对于促进住宅建设企业的经济效益，促进住宅资金循环都具有重要的作用。企业无论是向金融机构取得贷款还是向社会进行证券化融资，都与企业本身的经济效益和经济实力密切相关，而对发行股票、债券、进行直接融资的方式而言，这种权益关系的硬约束程度更为强化。这就需要企业不断改进生产技术，改善经营管理，不断塑造自身对投资者信誉形象。

　　住宅金融在支持国家住宅产业发展中，往往成为政府用以宏观调控的有效调节器。政府一般可通过信贷利率、信贷额度、贴现和抵押等金融工具，调节住宅市场中的资金余缺。利用抵押贷款本身所具有的储蓄功能，可以起到拉平经济周期波动和促进住房产业发展的作用。我国目前住宅金融发展尚处于起步阶段，抵押贷款这一金融工具的运用还有待于进一步在全国范围内特别是在中低收入者中进行普及，利用这一金融工具进行宏观经济调节的条件还不完全具备，因此加快培育抵押贷款这一信贷工具，对完善我国金融市场和促进经济发展，无疑具有重要的现实意义。

　　目前推行的住房分配货币化和公积金补贴办法，关键是把钱补到需要住房的居民手中，才能使住宅投资形成良性循环，而现在的情况是少数国家机关和事业单位的人已有了住房而又在拿补贴，而部分无房居民所在的单位又是无钱可补。已经有了住房又发补贴就难以使补贴货币在实际循环中全部回到它的出发点，即回到提供补贴的政府手中，这时就有可能扩大政府的财政开支而因财政赤字引致通货膨胀。

　　总之，住宅金融作为一种新生事物，在其成长过程中不可避免地会遇到各种各样的问题。但我们必须相信，大力发展住宅金融是住宅产业发展的必由之路，只要能够对发现的问题进行深入的分析，逐渐建立起完善的服务体系和规避风险的机制，住宅金融就会营造出强大的力量，推动住宅产业乃至整个国民经济的发展。

　　作者：国务院台湾事务办公室 马跃成　来源：《中国房地产金融》2003年第2期